Меню

Установка пожарной сигнализации это неотделимое улучшение

Неотделимые улучшения: спорные случаи и учет

Татьяна Новикова, кандидат экономических наук, доцент МГУУ Правительства Москвы, аудитор, налоговый консультант расскажет каким образом арендатору учитывать основные средства неотделимых улучшений.

Большинству арендаторов офисных помещений приходится вкладывать в них дополнительные средства: ремонтировать, модернизировать, реконструировать и т д. Подобные работы относятся к улучшениям, которые, в свою очередь, делятся на отделимые и неотделимые. Порядок налогового и бухгалтерского учета напрямую зависит от того, к какому виду будет отнесено улучшение.

Впервую очередь предлагаю определиться, что такое неотделимые улучшения. Гражданский кодекс РФ связывает это понятие с арендованным имуществом, однако однозначной формулировки нет ни в одном законодательном акте. По сложившейся практике к неотделимым улучшениям относятся изменения объекта, которые улучшают его технические и функциональные возможности и которые неотделимы от самого объекта (т. е. при смене офиса вы не сможете их забрать с собой без причинения вреда объекту). Самый распространенный вопрос бухгалтеров на данное определение: чем это отличается от текущего ремонта? В законодательстве разъясняется: ремонт направлен на поддержание имущества в рабочем состоянии, при его проведении новые качества у объекта не появляются. Следовательно, неотделимыми улучшениями могут быть признаны только работы по достройке, дооборудованию, модернизации, реконструкции или техническому перевооружению объекта.

Позиция судов

Однако на деле все оказывается не так просто. Бухгалтерская практика полна споров как между арендаторами и арендодателями, так и между хозяйствующими субъектами и налоговыми органами по поводу отнесения улучшений к тому или иному виду. У судебных органов, в свою очередь, собственная позиция. Поэтому предлагаю разобрать некоторые спорные случаи, в которых виды строительных работ признавались судом в качестве ремонтных. Например, проведение ремонта офисных помещений. В соответствии с п. 5 Приложения № 7 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и дверных заполнений относится к текущему ремонту. Соответственно, если работы, которые производятся на арендованном объекте, квалифицируются как ремонт, то у арендатора они учитываются как текущие расходы.

Или рассмотрим благоустройство дорожного участка. В Постановлении ФАС Уральского округа от 14.05.2008 № Ф09-3351/08-С3 по ОАО «Концерн „Калина“ суд пришел к выводу, что выполненные работы (уплотнение грунта, щебеночная подготовка, проливка битумом, отбортовка проездов бордюром, укладка асфальта, асфальтирование площадок на основных проездах) не изменили технологического или служебного назначения дорожного участка и не повысили его технико-экономические показатели. Работы проведены для поддержания дорог на внутренней территории организации в надлежащем состоянии, следовательно, являются ремонтными.

« Неотделимыми улучшениями могут быть признаны только работы по достройке, дооборудованию, модернизации, реконструкции или техническому перевооружению объекта. »

Третий пример. В Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 18.06.2009 № А53-14011/2008-С5-14 по ООО «Черкизово-Дон» представители налогового органа установку и настройку офисной АТС и локальной компьютерной сети отнесли к неотделимым улучшениям арендованных обществом основных средств и в соответствии с абз. 4 п. 1 ст. 256 НК РФ посчитали амортизируемым имуществом. Суд не поддержал данную позицию и указал, что налоговый орган не представил доказательств, подтверждающих факт не-отделимости улучшений, выполненных при установке и настройке техники.

Еще ряд ситуаций, в которых судьи принимали сторону налогоплательщиков и делали выводы, что проведенные виды работ относятся именно к ремонтным.

  • Кладка кирпичных перегородок, штукатурка и облицовка стен, штукатурка деревянных откосов, облицовка еврорейками, выравнивание пола, устройство цементной стяжки, демонтаж светильников в здании (Постановление ФАС ВВО от 10.07.2007 № А43-25348/2006-31-814).
  • Замена старых полов, изношенных канализационных труб и труб водоснабжения, оконных блоков, покраска стен, потолков, дверных блоков (Постановления ФАС УО от 22.05.2007 № Ф09-3656/07-С2, ФАС ЗСО от 25.09.2006 № Ф04-6044/2006 (26466-А81-31)).
  • Замена двери вместе с дверной коробкой (проем в стене), установка дополнительной кирпичной перегородки и дополнительной металлической перегородки для одного офисного рабочего места. Согласно Постановлению ФАС МО от 18.01.2007 № КА-А40/13128-06-2, произведенные ремонтные работы не вызвали изменения технологического или служебного назначения здания и его помещений.

Бухгалтерские записи при условии, если произведенные улучшения согласованы с арендодателем

Д 08. К 60 — Произведены неотделимые улучшения
Д 19. К 90 — НДС по неотделимым улучшениям
Д 68. К 19 — НДС принят к вычету
Д 01. К 08 — Приняты к учету неотделимые улучшения
Д 26. К 02 — Начислена амортизация по неотделимым улучшениям. Сумма начисленной амортизации также признается при исчислении налога на прибыль.

Два варианта передачи неотделимых улучшений арендодателю

  1. При окончании договора аренды неотделимые улучшения в составе арендованного объекта передаются арендодателю, арендодатель не возмещает стоимость неотделимых улучшений:
    Д 02. К 01 — Формирование остаточной стоимости передаваемых неотделимых улучшений (сумма начисленной амортизации списывается в уменьшение первоначальной стоимости неотделимых улучшений)
    Д 91. К 01 — Списана в состав прочих расходов остаточная стоимость неотделимых улучшений
    Д 91. К 68/НДС — Начислен НДС на стоимость безвозмездно передаваемых неотделимых улучшений
    Д 99. К 68/Налог на прибыль — Начислено ПНО на остаточную стоимость неотделимых улучшений (не признаваемых при исчислении налога на прибыль).
  2. При окончании договора аренды неотделимые улучшения в составе арендованного объекта передаются арендодателю, арендодатель возмещает стоимость неотделимых улучшений: при указанном условии сумма амортизации, начисленная со стоимости неотделимых улучшений, не признается в качестве расхода при исчислении налога на прибыль.
    Д 76. К 91 — Стоимость возмещения неотделимых улучшений
    Д 91. К 68/НДС — Начислен НДС
    Д 91. К 01 — Списана остаточная стоимость неотделимых улучшений.

Следует иметь в виду, что перепланировка является элементом как реконструкции, так и капитального ремонта, она сама по себе не определяет характера выполненных работ. Если в результате перепланировки технико-экономические показатели и функциональное назначение помещений не изменились, работы по увеличению объема здания (надстрой-ка, пристройка) не проводились, то перепланировка признается капитальным ремонтом (Постановление ФАС УО от 28.11.2006 № Ф09-10509/06-С7).

  • Ремонт локальной и телефонной сетей (Постановление ФАС СЗО от 14.05.2007 № А56-15769/2006).
  • Установка вентиляционного оборудования и тепловой завесы (Постановление ФАС ВСО от 29.06.2007 № А74-3968/06-Ф02-3757/07).
  • Ремонт электросетей и электрооборудования, монтажа воздуховодов в ремонтных мастерских (Постановление ФАС СЗО от 14.07.2005 № А21-8680/04-С1).
  • Замена оборудования комплексной системы безопасности и охранно-пожарной сигнализации (Постановление ФАС МО от 24.01.2007 № КА-А40/13476-06).
  • Работы по ремонту внутренних дорог. Судьи ФАС ЦО (Постановление от 20.02.2007 № А68-АП-84/14-05-317/Я-05-1006/10-05) поддержали налогоплательщика по спорному вопросу, поскольку доказательств того, что выполненные работы изменили качественные характеристики объектов или выполнялись по специальному проекту реконструкции, налоговый орган не представил.
  • Капитальный ремонт кирпичного ограждения (частичная замена столбов, частичное усиление фундамента ограждения, новая кладка части стен ограждения на общую длину 104,4 м, что составляет 10 % общей длины ограждения (Постановление ФАС СЗО от 29.08.2005 № А56-50335/2004)).
  • Ремонт наружного водопровода и замена кабеля. Судьи ФАС СЗО (Постановление от 07.07.2005 № А56-4658/05), в совокупности оценив имеющиеся в деле документы и представленные доказательства, правомерно признали, что затраты на проведение ремонта наружного водопровода и замену кабеля не носят характер капитальных, а являются текущими затратами на поддержание оборудования в рабочем состоянии.

Налоговый и бухгалтерский учет арендатора

Следует иметь в виду, что улучшения арендованного имущества могут производиться как с разрешения арендодателя, так и без его согласия. В первом случае после прекращения договора аренды арендатор имеет право на компенсацию стоимости улучшений арендодателем. Во втором — на возмещение затрат рассчитывать не приходится. Причем последний вариант чреват еще тем, что в налоговом учете арендатора неотделимые улучшения, осуществленные без согласия арендодателя, не подлежат амортизации (согласно пункту 1 статьи 256 НК РФ).

Еще один нюанс: неотделимые улучшения по окончании договора аренды безвозмездно переходят к арендодателю. А на основании пункта 16 статьи 270 НК РФ стоимость безвозмездно переданного имущества не учитывается в налогообложении, соответственно, арендатор не может учесть стоимость неотделимых улучшений в составе расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль.

Налог на прибыль. Неотделимые улучшения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом. Если их стоимость по договору арендатору не возмещается, то он может ее «погасить» посредством начисления амор-тизации в течение действия договора аренды (п. 17 ПБУ 6/01) с учетом периода полезного использования объекта (п. 1 статьи 258 НК РФ). Кстати, с 1 января 2010 года налогоплательщик вправе определять срок полезного использования неотделимых улучшений самостоятельно. Напомню, что ранее расходы на неотделимые улучшения амортизировались исходя из срока эксплуатации объекта, что увеличивало срок амортизации и не учитывало реальных вложений арендатора. Сегодня суммы амортизации распределяются в соответствии со сроком полезного использования не самого объекта, а конкретно неотделимого улучшения. И арендатор вправе установить этот «полезный» срок сам. При этом обозначенный им период может отличаться от принятого арендодателем, но должен вписываться в классификацию основных средств, утвержденную Правительством РФ. Разъяснения данной нормы были представлены в письмах УФНС РФ по Москве от 25.08.2010 № 16-15/089245, Минфина РФ от 01.06.2010 № 03-03-06/1/358.

« Я рекомендую арендаторам заранее продумывать каждую формулировку договора аренды и отражать в нем все возможные варианты развития событий. »

Налог на имущество. Стоит отметить, что капитальные вложения в виде неотделимых улучшений, учтенных в составе основных средств арендатора, облагаются налогом на имущество до окончания срока действия договора аренды. Эта позиция подтверждена в письмах Минфин РФ от 03.11.2010 № 03-05-05-01/48, от 01.11.2010 № 03-05- 05-01/46.

НДС. При безвозмездной передаче неотделимых улучшений арендатор обязан начислить НДС и уплатить его в бюджет (п. 1 статьи 146 НК РФ, где оказание услуг на безвозмездной основе признается реализацией товаров и услуг).

Я рекомендую арендаторам заранее продумывать каждую формулировку договора аренды и отражать в нем все возможные варианты развития событий.

Например, чтобы сумма начисленной амортизации по неотделимым улучшениям могла приниматься в расходы при исчислении налога на прибыль, в договоре должно быть дано разрешение арендодателя на проведение неотделимых улучшений.

Также в договоре можно прописать, что арендодатель не должен возмещать произведенные улучшения арендатору. В противном случае начисленная амортизация не будет признана при исчислении налога на прибыль.

Читайте также:  Фирма по установке сигнализации видеонаблюдение

Бухгалтерские записи при условии, если произведенные улучшения не согласованы с арендодателем

Д 08. К 60 — Произведены неотделимые улучшения
Д 19. К 90 — НДС по неотделимым улучшениям
Д 68. К 19 — НДС принят к вычету
Д 01. К 08 — Приняты к учету неотделимые улучшения
Д 26. К 02 — Начислена амортизация по неотделимым улучшениям. Сумма начисленной амортизации также не признается в качестве расхода при исчислении налога на прибыль.

При окончании договора аренды неотделимые улучшения в составе арендованного объекта передаются арендодателю, последний не возмещает стоимость неотделимых улучшений:

Д 02. К 01 — Формирование остаточной стоимости передаваемых неотделимых улучшений (сумма начисленной амортизации списывается в уменьшение первоначальной стоимости неотделимых улучшений)
Д 91. К 01 — Списана в состав прочих расходов остаточная стоимость неотделимых улучшений
Д 91. К 68/НДС — Начислен НДС на стоимость безвозмездно передаваемых неотделимых улучшений
Д 99. К 68 — Начислено ПНО на остаточную стоимость неотделимых улучшений (не признаваемых при исчислении налога на прибыль).

источник

Установка пожарной сигнализации это неотделимое улучшение

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 декабря 2012 г. N Ф08-7115/12 по делу N А53-24637/2010 (ключевые темы: кассовые кабины — система вентиляции — заключение эксперта — неотделимые улучшения — пожарная сигнализация)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 декабря 2012 г. N Ф08-7115/12 по делу N А53-24637/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 13 декабря 2012 г.

Полный текст постановления изготовлен 14 декабря 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мазуровой Н.С. и Плотниковой Л.Н., при участии в судебном заседании от истца — закрытого акционерного общества «ЮниКредит Банк» (ИНН 7710030411, ОГРН 1027739082106) — Пилипенко Л.Н. (доверенность от 20.01.2011), от ответчика — индивидуального предпринимателя Ягунова Анатолия Александровича (ИНН 615401893900, ОГРНИП 305612313700017) — Сального А.В. (доверенность от 30.06.2012), от третьего лица — акционерного коммерческого банка «Банк Москвы» (открытое акционерное общество) — Пресняковой А.Н. (доверенность от 07.11.2012), рассмотрев кассационные жалобы закрытого акционерного общества «ЮниКредит Банк» и акционерного коммерческого банка «Банк Москвы» (открытое акционерное общество) на решение Арбитражного суда Ростовской области от 12.07.2012 (судья Еремин Ф.Ф.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2012 (судьи Фахретдинов Т.Р., Глазунова И.Н., Тимченко О.Х.) по делу N А53-24637/2010, установил следующее.

ЗАО «ЮниКредит Банк» (далее — банк) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области к индивидуальному предпринимателю Ягунову А.А. (далее — предприниматель) с иском об истребовании из незаконного владения предпринимателя структурированной кабельной сети, включая розетки, разъемы и автоматы подключения, кассовых кабин в комплекте, системы вентиляции, охранно-пожарной системы и комплекта кухонной мебели.

Иск основан на нормах Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс ) о виндикации ( статья 301 ) и мотивирован тем, что после прекращения договора аренды нежилых помещений предприниматель (арендодатель) незаконно удерживает принадлежащее банку (оставшееся в здании) движимое имущество (отделимые улучшения ранее арендованного объекта).

Определением от 11.04.2011 производство по делу приостановлено в связи с назначением судебной строительно-технической экспертизы (т. 2, л. д. 258). Определением от 05.10.2011 производство по делу возобновлено (т. 3, л. д. 34).

Определением от 22.12.2011 по ходатайству банка назначена повторная судебная строительно-техническая экспертиза; производство по делу приостановлено (т. 3, л. д. 87). Определением от 18.05.2012 производство по делу возобновлено (т. 8, л. д. 22).

Определением от 14.06.2012 (т. 8, л. д. 44) в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен акционерный коммерческий банк «Банк Москвы» (далее — Банк Москвы).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 12.07.2012, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2012, иск удовлетворен частично. Суд обязал предпринимателя вернуть банку систему вентиляции и охранно-пожарную систему. В удовлетворении остальной части требований отказано. Распределены судебные расходы за проведение экспертизы. В пользу ЗАО «Приазовский центр Смет и Оценки» суд взыскал с предпринимателя 11 983 рубля; с банка — 8017 рублей. С предпринимателя в пользу банка взыскано 16 750 рублей расходов по оплате государственной пошлины.

Судебные инстанции установили, что по заключенному сторонами договору от 29.12.2007 банку для размещения дополнительного офиса переданы в долгосрочную аренду нежилые помещения площадью 485,5 кв. м в здании расположенном по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Петровская, 78-а. В период срока действия договора банк (арендатор) произвел работы по установке структурированной кабельной сети, системы вентиляции и охранно-пожарной системы. При проверке доводов банка о том, что произведенные им улучшения являются отделимыми, суды исходили из экспертных выводов (заключения от 17.06.2011 N 55 и от 25.04.2012 N 241/12), а также условий договора аренды от 29.12.2007 (пункты 5.4.1, 11.7, 12.8) с учетом дополнительного соглашения от 09.12.2009 N 1 (пункт 4). По результатам оценки экспертных заключений принят во внимание содержащийся в повторном заключении N 241/12 вывод о том, что структурированная кабельная сеть (включая розетки, разъемы и автоматы подключения) является неотделимым улучшением. Поэтому требования банка признаны обоснованными в части произведенных им отделимых улучшений — системы вентиляции и охранно-пожарной системы ( статья 623 Кодекса). В части истребования комплекта кухонной мебели суды отказали в связи с отсутствием индивидуализирующих признаков истребуемого имущества и недоказанностью факта удержания его ответчиком. Апелляционный суд с учетом содержания не противоречащих друг другу экспертных заключений пришел к выводу о неотделимости кассовых кабинок. Их устройство и эксплуатация является существенной частью функционирования операционного офиса банка, под который было переоборудовано предоставленное ответчиком в аренду здание (помещения). Приобретение арендуемым имуществом качественно новых свойств, отвечающих стандартным требованиям к операционному офису банка, подтверждается его последующим использованием отделением Банка Москвы. Суд апелляционной инстанции отклонил довод Банка Москвы о самостоятельном оборудовании арендуемых помещений охранно-пожарной системой. Этот довод противоречит представленным в дело доказательствам (проектно-техническая документация, изготовленная по заказу банка, договор подряда, акты выполненных работ), а также выводам экспертных исследований. Представленный третьим лицом договор подряда от 18.08.2011 N 233-М (с ООО «Профессионал СБ») сам по себе не подтверждает отсутствие на момент передачи помещений Банку Москвы тех охранно-пожарных и вентиляционных систем, которые были установлены ранее по заказу истца. Доказательства исполнения названного договора также не представлены. В акте приема-передачи помещений новому арендатору (третьему лицу) от 17.08.2011 оговорки об отсутствии охранно-пожарных и (или) вентиляционных систем не содержится. Судебные расходы, связанные с проведением экспертизы, и по государственной пошлине распределены между сторонами в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований с учетом внесенных сторонами денежных средств (т. 8, л. д. 81; т. 9, л. д. 55).

Банк и Банк Москвы обжаловали решение от 12.07.2012 и апелляционное постановление от 01.10.2012 в кассационном порядке.

Банк в жалобе просит судебные акты в части отказа в удовлетворении требований по возврату кассовых кабин и комплекта кухонной мебели отменить, дело в этой части направить на новое рассмотрение, ссылаясь на нарушение судами процессуальных норм, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. По договору аренды банку были предоставлены помещения без внутренней отделки, инженерных сетей электроснабжения и системы пожаротушения. С целью доведения объекта аренды до состояния, пригодного для размещения дополнительного офиса банка, истец осуществил монтаж кассовых кабин, которые в соответствии с условиями дополнительного соглашения от 09.12.2009 N 1 являются собственностью арендатора. Кассы размещены в помещениях, но не являются их частью. Выводы судебных инстанций о неотделимом характере кассовых кабин основаны на неправильном применении правил об оценке доказательств. Суды не учли, что заключение экспертизы является одним из доказательств по делу и подлежит оценке наряду с другими доказательствами. Судом на разрешение эксперта ЗАО «Приазовский Центр Смет и Оценки» Головко В.Е. поставлен вопрос о том, являются ли неотделимыми улучшения, связанные с устройством недвижимого имущества структурированной сетью, кассовыми кабинами в комплекте, системой вентиляции, охранно-пожарной системой. Однако из заключения от 11.09.2011 усматривается, что кассовые кабины, состоящие из сборно-разборных конструкций, исследованы экспертом в качестве отдельных помещений. В заключении не приведено описание неотделимости; не описано, каким образом блоки стен кассового узла примыкают к полу. Указанный эксперт не обладал специальной подготовкой и допуском на право производства экспертизы. Аналогичный вопрос поставлен судом на разрешение эксперта Чаловой А.С., в заключении которой характер улучшений не определен. При этом оба экспертных заключения подтверждают, что кассовые кабины выполнены путем сборки из стальных панелей. Поскольку повторная экспертиза не смогла ответить на поставленный вопрос, а в привлечении специалиста по сборке кассовых кабин суд отказал, его вывод о неотделимости данного имущества является необоснованным. Отделимый характер указанных улучшений подтверждает также наличие сертификатов на кассовые кабины. На основании дополнительного соглашения от 31.03.2010 N 2 это имущество, определенное как отделимое, передано предпринимателю в собственность, однако обязательство по оплате переданного имущества ответчик не исполнил. Указанный документ судом необоснованно исключен из числа доказательств по делу как незаключенный. Необоснован (документально не подтвержден) и вывод апелляционного суда о принадлежности кабин главной вещи (помещениям). В договоре аренды стороны не оговаривали обязательное нахождение в нем кассовых кабин как условие эксплуатации. Отказывая в возврате истцу кухонной мебели, суды не учли, что оставление имущества было связано с предварительной договоренностью о его приобретении ответчиком. В связи с тем, что сделка не состоялась, предприниматель стал чинить препятствия в вывозе мебели. Новый арендатор (Банк Москвы) возражает против вывоза мебели, ссылаясь на предоставление мебели вместе с помещением. Указанный факт установлен в рамках разрешения спора по делу N А53-1234/2012.

Читайте также:  Установка сигнализации лансер 9 фотоотчет

Банк Москвы, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права, в жалобе просит судебные акты отменить в части обязания предпринимателя вернуть охранно-пожарную систему, дело в этой части направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Третье лицо полагает, что требования банка удовлетворены судами без установления (проверки) наличия у ответчика возможности возвратить имущество (охранно-пожарную сигнализацию) в натуре. Между тем, по смыслу статьи 622 Кодекса, требование о возврате объекта аренды может быть удовлетворено только в случае сохранения арендованного имущества. Таким образом, вывод об обоснованности исковых требований является преждевременным. Лицо, обратившееся с иском об истребовании своего имущества, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика. Доказательства наличия вещных прав на охранно-пожарную систему и систему вентиляции, о которой указано в решении, равно как и доказательств нахождения указанного имущества во владении ответчика, истцом не представлено. Условия заключенного сторонами договора (пункты 1.1, 2.2, 5.1.4) исключают возможность истребования арендатором любых неотделимых изменений объекта, включая инженерные сети и коммуникации. Кроме того, судом первой инстанции в нарушение статьи 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не указана стоимость подлежащего передаче имущества, а также место его нахождения, что не позволяет определить, какие конкретно системы подлежат передаче истцу, в каких помещениях они находятся. Указанный недостаток судебного акта нарушает права третьего лица (создает возможность для демонтажа и передаче истцу охранной сигнализации и системы видеонаблюдения, установленной Банком Москвы).

От предпринимателя отзыв на жалобы не поступил.

В судебном заседании представители банка и Банка Москвы поддержали доводы своих жалоб, просили кассационную инстанцию принятые по делу акты отменить (в обжалуемых частях), дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Представитель предпринимателя в судебном заседании пояснил, что возражает против удовлетворения жалобы банка, поскольку выводы о неотделимом характере кассовых кабин, смонтированных в принадлежащем ему здании, а также отсутствии у комплекта кухонной мебели индивидуализирующих признаков, и недоказанности факта удержания его ответчиком, сделаны судами по результатам надлежащего исследования представленных в дело доказательств. Не согласен ответчик и с доводами жалобы Банка Москвы, который документально не подтвердил факт монтажа в арендуемом здании иной охранно-пожарной системы, кроме той, которая ранее была установлена банком (прежним арендатором). Поэтому довод третьего лица о том, что создается возможность для демонтажа и передачи истцу системы охранной сигнализации (видеонаблюдения), установленной Банком Москвы, несостоятелен. Указанная система в настоящее время частично демонтирована и подготовлена к передаче истцу (о чем предприниматель сообщил банку). Представленные истцом в дело документы (договор подряда от 30.09.2008 N 8007-11, акты о приемке выполненных работ) позволяют с достоверностью установить как элементы смонтированной по заказу банка системы пожарно-охранной сигнализации, так и их стоимость. Перечень (стоимость) оборудования, входящего в состав систем вентиляции и охранно-пожарной сигнализации, отражены также в экспертных заключениях от 11.09.2011 N 55 и от 25.04.2012 N 241/12. Третье лицо, ссылаясь на недостатки судебного акта, располагается в здании, ранее арендованном банком, и не может не знать о месте нахождения подлежащего передаче имущества (в каких помещениях находится спорное оборудование).

Изучив материалы дела и доводы жалоб, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационных жалоб следует отказать.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 29 декабря 2007 года предприниматель (арендодатель) и банк (арендатор) заключили долгосрочный договор аренды (т. 1, л. д. 16 — 24). По условиям договора арендатору для размещения дополнительного офиса банка на срок 5 лет во временное возмездное владение и пользование передано недвижимое имущество — четырехэтажное нежилое здание площадью 485,5 кв. м (литера А, п/А), расположенное по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Петровская, 78-а (пункты 1.1, 1.2, 2.1, 4.2). Согласно пункту 2.2 объект сдается без внутренней отделки, инженерные сети электроснабжения и системы пожаротушения отсутствуют. В пункте 5.4.1 стороны оговорили, что все неотделимые изменения объекта, включая инженерные сети и коммуникации, остаются за арендодателем. Расходы, связанные с переоборудованием объекта под дополнительный офис банка, арендатору не возмещаются. Согласно пункту 11.1 с целью доведения объекта до состояния, пригодного для размещения дополнительного офиса банка, арендатор за свой счет, своими силами и с согласия арендодателя производит работы по перепланировке объекта, а также разработку, согласование проектов и прокладку инженерных сетей объекта (электротехнических, систем вентиляции, слаботочных систем, систем тревожной и охранно-пожарной сигнализации, линий связи). В пункте 11.7 стороны согласовали, что все произведенные арендатором в результате переоборудования неотделимые изменения объекта являются собственностью арендодателя и не подлежат компенсации арендатору за исключением случаев досрочного расторжения договора. В пункте 12.8 установлена обязанность арендатора возвратить объект аренды по окончании срока действия договора с учетом нормального износа и производственного переоборудования по акту приема-передачи.

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ростовской области 05.05.2008 (т. 1, л. д. 30).

Помещения переданы арендатору по акту от 29.12.2007, в котором содержатся отметки об отсутствии в составе передаваемого объекта электроснабжения, систем пожаротушения и вентиляции (т. 1, л. д. 29).

Пунктом 4 дополнительного соглашения от 09.12.2009 N 1 стороны установили обязанность арендатора вернуть объект аренды не позднее 31.03.2010 и согласовали, что неотделимые улучшения передаются с баланса арендатора на баланс арендодателя, а отделимые улучшения являются собственностью арендатора и подлежат вывозу до окончания срока действия договора (т. 1, л. д. 32).

Помещение возвращено арендодателю по акту от 31.03.2010 (т. 1, л. д. 34).

Ссылаясь на удержание арендодателем (после прекращения договора аренды) имущества банка (структурированной кабельной сети, кассовых кабин, системы вентиляции, охранно-пожарной системы, комплекта кухонной мебели), последний обратился в арбитражный суд с требованием о возврате указанного имущества.

В пункте 34 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано следующее. Спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

При разрешении спора суд не связан правовым обоснованием иска; определение правовых норм, подлежащих применению к спорным правоотношениям, входит в компетенцию суда. На основании пункта 1 статьи 133 , пункта 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, суды должны самостоятельно определять характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению. Изложенный правовой подход содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 N 8467/10.

Следовательно, к отношениям сторон, вытекающим из договора от 29.12.2007, подлежат применению нормы Кодекса об аренде ( глава 34 ).

Статья 623 Кодекса содержит диспозитивные нормы о компенсации арендатору улучшений, произведенных им в отношении арендуемого имущества. Если иное не предусмотрено договором, произведенные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью ( пункт 1 ); в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений ( пункт 2 ); стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит ( пункт 3 ).

В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 421 Кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами ( статья 422 Кодекса). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

При толковании условий договора аренды от 29.12.2007 (пункты 5.4.1, 11.7, 12.8) и дополнительного соглашения от 09.12.2009 (пункт 4) по правилам статьи 431 Кодекса судебные инстанции установили, что иных правил, отличных от общих, которые закреплены в статье 623 Кодекса, сторонами не установлено. Поэтому банк вправе как собственник отделимых улучшений требовать изъятия их у предпринимателя.

Судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания ( часть 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Для определения характера (отделимости) произведенных банком улучшений по делу проведены две судебные строительно-технические экспертизы.

Согласно заключению эксперта ЗАО «Приазовский центр Смет и Оценки» Головко В.Е. от 11.09.2011 N 55 улучшения, связанные с устройством недвижимого имущества структурированной кабельной сетью (включая розетки, разъемы и автоматы подключения), кассовыми кабинами в комплекте, системой вентиляции и охранно-пожарной системой, являются неотделимыми (т. 3, л. д. 18).

Заключение эксперта Центра судебных экспертиз по Южному округу от 25.04.2012 N 241/12 Чаловой А.С. содержит следующие выводы: обустройство помещения структурированной кабельной сетью является неотделимым улучшением объекта; определить, является ли обустройство кассовыми кабинами в комплекте неотделимыми улучшениями объекта, не представляется возможным; обустройство системы вентиляции и кондиционирования воздуха, а также обустройство системы охранно-пожарной сигнализации не является неотделимыми улучшениями (т. 8, л. д. 13).

На основании части 2 статьи 64 , части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства (рабочие проекты, исполнительную документацию, договоры аренды и подряда, акты выполненных работ) в совокупности с заключениями от 11.09.2011 N 55 и от 25.04.2012 N 241/12, оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные инстанции установили следующее. Смонтированные в здании кассовые кабины в комплекте выполнены из стальных панелей II класса устойчивости к взлому III класса пулестойкости и стальных панелей III класса устойчивости к взлому III класса пулестойкости, обшитые с двух сторон гипсокартонными листами на металлокаркасе. Стены помещения сейфовой комнаты банка и сейфовой комнаты для хранения ценностей клиентов выполнены из стальных панелей III класса устойчивости к взлому III класса пулестойкости, обшиты с двух сторон гипсокартонными листами на металлокаркасе. Помещение кассового узла с кассовыми кабинами с трех сторон ограничено глухими стенами, от кассового зала — стальными панелями I класса устойчивости к взлому, обшитыми с двух сторон гипсокартонными листами на металлокаркасе. В перегородке между кассовым залом и кассовым узлом в каждой из операционных касс устроены передаточные шлюзы 3 класса пулестойкости. В заключении от 11.09.2011 N 55 указано, что работы по отделению кассовых кабин в комплекте приведут к изменению объемно-планировочных решений здания, требующих внесения изменений в технический паспорт здания, нарушению целостности строительных конструкций, элементов отделки помещений и инженерных систем здания. Из заключения от 25.04.2012 N 241/12 следует, что установить способ крепления стеновых панелей неразрушающим методом не представляется возможным, поскольку стеновые панели обшиты гипсокартонными листами. Способ крепления стеновых панелей кассовых кабинок в имеющемся в материалах деле проекте не указан, поэтому визуально неразрушающим способом без вскрытия облицовки гипсокартонными листами установить способ крепления невозможно. Поэтому эксперт исходил из невозможности определения того, является ли обустройство кассовыми кабинами неотделимыми улучшениями. Заключения двух судебных экспертиз апелляционный суд признал не противоречащими друг другу, поскольку в заключении повторной экспертизы (от 25.04.2012 N 241/12) указано не на отсутствие у кассовых кабин признаков неотделимых улучшений, а на невозможность дать однозначный ответ по этому вопросу ввиду визуального осмотра кабин без применения методов разрушающего воздействия. Таким образом, повторное экспертное заключение в указанной части не опровергло выводов, сделанных в экспертном заключении ЗАО «Приазовский Центр Смет и Оценки». Установив обстоятельства создания (монтажа) кассовых кабин, судебные инстанции пришли к выводу о неотделимости кассовых кабин, в том числе и потому, что их устройство и эксплуатация является существенной частью функционирования операционного офиса банка, под который и было переоборудовано предоставленное ответчиком в аренду помещение. Удаление кассовых кабин приведет к невозможности эксплуатации освобожденного истцом здания по его новому назначению, которое было обусловлено деятельностью истца. Приобретение арендуемым имуществом качественно новых свойств, отвечающих стандартным требованиям к операционному офису банка, подтверждается также его последующим использованием отделением Банка Москвы.

Читайте также:  Яхрома лада установка сигнализации

В заключении от 11.09.2011 N 55 эксперт указал на наличие систем охранно-пожарной сигнализации, вентиляции и кондиционирования, отвечающей специальным требованиям банковского операционного офиса. В заключении от 25.04.2012 N 241/12 эксперт относительно систем вентиляции и кондиционирования исходил из того, что они не являются неотделимыми улучшениями, поскольку основная разводка трубопроводов, воздуховодов выполнены в пространстве между подвесным потолком и перекрытием, то есть в легкодоступном месте, является сборно-разъемной, приборы систем вентиляции и кондиционирования съемные, имеется возможность демонтажа без повреждения конструкций здания. Способ крепления приборов и разводки (подсоединения) системы охранно-пожарной сигнализации, а также местоположение приборов также не позволяют отнести данные улучшения к категории неотделимых. С учетом приведенных обстоятельств суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об обоснованности требований банка в части обязания предпринимателя возвратить систему вентиляции и охранно-пожарную систему, установленные в нежилом здании по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Петровская, 78-а.

Судебные инстанции отказали в удовлетворении требования банка об обязании предпринимателя возвратить комплект кухонной мебели в связи с тем, что истцом не доказано ни наличие у ответчика конкретной мебели (мебельного комплекта), ни ее идентифицирующие признаки. Ссылка банка на договоренность между сторонами о приобретении ответчиком мебели после выселения истца документально не подтверждена и не может доказывать нахождение мебели во владении предпринимателя.

В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

В кассационной жалобе банк приводит доводы о недостатках проведенных экспертных исследований (в заключении эксперта Головко В.Е. (не обладавшего специальной подготовкой и допуском на право производства экспертизы) не приведено описание неотделимости; не указано, каким образом блоки стен кассового узла примыкают к полу; заключение эксперта Чаловой А.С. не дало ответа на поставленный вопрос), повлекших необоснованный вывод судов о неотделимости кассовых кабин. Однако указанные доводы по существу сводятся к несогласию заявителя с оценкой судами первой и апелляционной инстанций представленных в материалы дела доказательств и с установленными по делу фактическими обстоятельствами. При разрешении спора судебные инстанции наряду с заключениями от 11.09.2011 N 55 и от 25.04.2012 N 241/12 исследовали иные имеющиеся в деле доказательства (рабочие проекты, исполнительную документацию, договоры аренды и подряда, акты приемки выполненных работ). Квалификация эксперта Головко В.Е. подтверждена документами о профессиональной подготовке (т. 2, л. д. 9 — 22). Оценив представленные документы по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии оснований для вывода об отделимом характере произведенных банком улучшений (в части кассовых кабин). Положениями главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не предусмотрены полномочия кассационной инстанции давать иную оценку доказательствам и устанавливать иные фактические обстоятельства.

Истец ссылается также на дополнительное соглашение от 31.03.2010 N 2, которым спорное имущество передано предпринимателю в собственность (однако обязательство по его оплате ответчик не исполнил). По мнению заявителя, суд необоснованно исключил указанный документ из числа доказательств по делу (как незаключенное сторонами). Однако в материалы дела представлены только ксерокопии названного дополнительного соглашения, в которых отсутствует подпись представителя банка (т. 1, л. д. 36, 37).

Несостоятелен и довод истца об отделимости произведенных улучшений (в частности, кассовых кабин) в связи с тем, что в договоре аренды стороны не согласовывали обязательное нахождение в нем отдельных конструктивных элементов (в том числе кассовых кабин) как условие эксплуатации арендуемого здания. Как правильно указал суд апелляционной инстанции, устройство и эксплуатация кассовых кабин является существенной частью функционирования операционного офиса банка, под который и была переоборудована часть предоставленного ответчиком в аренду здания. Удаление кассовых кабинок приведет к невозможности эксплуатации освобожденного истцом помещения по его новому назначению, которое было обусловлено деятельностью истца. Приобретение арендуемыми помещениями качественно новых характеристик (свойств), отвечающих стандартным требованиям к операционному офису банка, подтверждается его последующим использованием их отделением Банка Москвы.

Не принимается и довод кассационной жалобы банка об оставлении кухонной мебели по предварительной договоренности с предпринимателем. В удовлетворении требований (в указанной части) суды отказали в связи с тем, что истец не доказал как факт наличия у ответчика конкретной мебели (мебельного комплекта), так и ее идентифицирующие признаки ( часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Ссылка заявителя на судебные акты по делу N А53-1234/2012 несостоятельна. Из содержания судебных актов по названному делу (по иску предпринимателя о взыскании с банка 2 227 500 рублей неустойки за нарушение сроков освобождения помещений), следует, что нахождение комплекта кухонной мебели в принадлежащем ответчику здании не доказано.

Доводы жалобы Банка Москвы кассационным судом также отклоняются.

Как видно из материалов дела, объект аренды арендодателю возвращен по акту от 31.03.2010 ( статья 622 Кодекса). Обстоятельства, связанные с возвратом помещений, предметом спора не являются. Довод о самостоятельном оборудовании третьим лицом арендуемого помещения охранно-пожарной системой оценивался судом апелляционной инстанции и отклонен как противоречащий представленным в дело доказательствам и выводам экспертных исследований. Договор подряда от 18.08.2011 N 233-М, заключенный Банком Москвы с ООО «Профессионал СБ», сам по себе не подтверждает отсутствие на момент освобождения помещений (их предоставления третьему лицу) той охранно-пожарной системы, которая была установлена ранее по заказу истца (договор подряда от 30.09.2008 N 8007-11, акты о приемке выполненных работ). Не представлены доказательства исполнения договора подряда от 18.08.2011 N 233-М. Кроме того, в передаточном акте от 17.08.2011 к договору аренды от 16.08.2011 N 00023/51/085-11, подписанном третьим лицом с ответчиком, указано на передачу помещений в состоянии, пригодном для эксплуатации. Какие-либо оговорки об отсутствии охранно-пожарных и (или) вентиляционных систем в нем отсутствуют (в отличие от содержания акта приема-передачи от 29.12.2007, в котором указано на отсутствие в составе передаваемого банку объекта недвижимости систем пожаротушения и вентиляции).

С учетом недоказанности третьим лицом обстоятельств самостоятельного оборудования арендуемого здания системой охранно-пожарной сигнализации, довод Банка Москвы о неисполнимости судебного акта (нарушения его интересов в случае принудительного изъятия в составе охранно-пожарной системы принадлежащего ему оборудования) не принимается.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобах истца и третьего лица. При рассмотрении заявленных требований судами исследованы и оценены имеющиеся в деле доказательства, установлены фактические обстоятельства спора. Изложенные в кассационных жалобах доводы не свидетельствуют о неправильном применении судами норм материального права. Несогласие заявителей с установленными по делу фактическими обстоятельствами и с оценкой судебными инстанциями доказательств не означает незаконность судебных актов и не может служить основанием для их отмены в силу норм главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.

Государственная пошлина уплачена заявителями в федеральный бюджет при подаче кассационных жалоб (платежные поручения от 24.10.2012 N 76063 и от 26.10.2012 N 2237).

Руководствуясь статьями 274 , 284 , 286 , 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 12.07.2012 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2012 по делу N А53-24637/2010 оставить без изменения, кассационные жалобы — без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

источник

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *